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恶意透支型信用卡诈骗罪的构成及完善/彭德才

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 13:02:31  浏览:9308   来源:法律资料网
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恶意透支型信用卡诈骗罪的构成及完善

彭德才


摘要:根据现行刑法及司法解释对恶意透支犯罪行为的规定,构成恶意透支犯罪,主观上必须以非法占有目的为要件;客观方面必须有超过规定限额或者规定期限透支,并且经发卡银行催收后仍不归还,数额较大的行为。“规定限额和规定期限”的认定应当以发卡机构与持卡人之间的约定为标准;“催收不还”不应成为认定恶意透支的必备要件,对于透支后逃避追查的持卡人,在认定其恶意透支时不应以催收为必要;恶意透支入罪数额的标准可以适当提高;应规定单位可以成为恶意透支犯罪行为的主体;恶意透支犯罪行为不同于其他类型的信用卡诈骗行为,对恶意透支犯罪行为可单独定罪。
关键词:透支限额、透支期限、催收不还、数额较大、单位犯罪 

现行刑法典规定:恶意透支,是指持卡人以非法占有为目的,超过规定限额或者规定期限透支,并且经发卡银行催收后仍不归还的行为。恶意透支与使用伪造的信用卡或者使用以虚假的身份证明骗领的信用卡、使用作废的信用卡、冒用他人信用卡的一起作为信用卡诈骗罪的法定行为表现。本文主要对恶意透支型信用卡诈骗罪的构成及完善作一粗浅分析,抛砖以引玉。

一、恶意透支型信用卡诈骗罪的构成
(一)超过“规定的限额、期限”透支
根据现行刑法的规定,构成恶意透支的条件之一是“超过规定的限额、期限”透支。透支限额指持卡人可透支的最高限额;透支期限指持卡人可透支款项的最长期间。如果持卡人超过规定的限额透支,发卡机构可随时催收持卡人偿还透支款项,如持卡人以非法占有为目的不予偿还透支款,则构成恶意透支。如果持卡人在规定的限额内透支,发卡机构也会按约定给持卡人寄送对帐单,催告持卡人在一定的期限内归还透支款,如果持卡人以非法占有为目的,在规定的期限内没有偿还透支款,也构成恶意透支。

(二)催收不还
如前所述,持卡人经发卡机构催收后不归还透支款项是构成恶意透支的必备要件之一。至于如何认定“催收不还”,学界存在不同的见解。一种观点认为,以催告次数为标准,银行对持卡人的透支一般实行三次催告,第一次发出书面通知催告还款,第二次工作人员上门索要,第三次诉请法院发出支付令,若三次催收无效,即可认定拒不归还。①  另有学者认为,可按照《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律若干问题的解释》的规定作为认定的标准,即“收到发卡机构催收通知书之日起三个月仍不归还的行为”是催收不还。②  第二种见解是学界的通说。

(三) 数额较大
只有催收不还的透支款项达到数额较大的,才可能构成恶意透支型的信用卡诈骗罪。至于数额较大的具体标准是什么?根据2001年1月21日发布的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》的规定,在没有新的司法解释之前,可参照1996年《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》的规定来认定恶意透支型信用卡诈骗罪的犯罪数额。《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》规定恶意透支5000元以上为数额较大,恶意透支5万元以上为数额巨大,恶意透支20万元以上为数额特别巨大。持卡人在银行交纳保证金的,其恶意透支数额以超过保证金数额计算。

(四)以非法占有为目的
  构成恶意透支犯罪,行为人在主观方面必须具有非法占有的目的。如何认定恶意透支犯罪的“非法占有目的”,笔者认为,应当结合持卡人的客观行为及其他主客观因素综合加以认定。如果持卡人超过规定的限额或规定的期限透支,经过银行的催收后仍不归还,一般就可以推定持卡人具有非法占有的目的,从而成立恶意透支。但是如果被告人确有事实证明其不归还的原因不是主观上不想归还,而是由于其他客观因素导致无法返还或不能返还,则因其主观上不具有非法占有之目的,而不成立恶意透支。③

二、恶意透支犯罪的立法完善
(一) 恶意透支型信用卡诈骗罪构成的完善
1、“透支限额、透支期限”标准的明确            
《银行卡业务管理办法》第四十五条规定:发卡银行应当遵守下列信用卡业务风险控制指标:(一)同一持卡人单笔透支发生额个人卡不得超过2万元(含等值外币),(二)同一账户月透支余额个人卡不得超过5万元(含等值外币),(三)外币卡的透支额度不得超过持卡人保证金(含储蓄存单质押金额)的80%,(四)从本办法施行之日起新发生的180天(含180天,下同)以上的月均透支余额不得超过月均总透支余额的15%;第四十六条规定:准贷记卡的透支期限最长为60天,贷记卡的首月最低还款额不得低于其当月透支余额的10%。《银行卡业务管理办法》关于信用卡透支最高限额(包括单笔透支限额和月透支限额)和透支最长期限的规定是其他发卡机构制定信用卡章程的规范,发卡机构关于信用卡透支限额和透支期限的规定可以在《银行卡业务管理办法》规定的范围内浮动。因此便出现了不同的发卡机构信用卡章程规定的透支限额、透支期限各不相同的现象,同一银行发行的不同种类的信用卡透支限额和透支期限也不相同。例如1994年9月1日起生效的《中国人民建设银行龙卡章程》第十一条规定:持卡人应保持足够的信用卡存款余额以备使用,如因购物消费急需,可以在规定的限额内透支,由银行提供消费信贷服务,透支金额和利息须在30天内归还,金卡帐户透支限额10000元,普通卡帐户透支限额,单位5000元,个人1000元。1996年4月1日起实行的《中国工商银行牡丹信用卡章程》第九条规定:持卡人应在帐户中保持足够余额以备支用,如有急需可以在规定的限额内透支,由银行提供信贷服务,透支金额和利息须在三十天内归还,金卡帐户透支限额五千元,普通卡帐户透支限额一千元。
透支限额和透支期限究竟以什么为标准呢?有学者认为应统一以《银行卡业务管理办法》的规定为标准,而不能分别以发卡机构与持卡人之间签订的信用卡领用合约的规定为标准,主要理由是领用合约本质上是民事合同,以民事合同规定的标准作为刑事犯罪的罪与非罪的衡量尺度之一,从法理上看不尽合理。④   笔者认为,认定透支限额和透支期限应以信用卡领用合约的规定为标准。理由是,首先,信用卡领用合约的规定并不会成为认定恶意透支犯罪罪与非罪的尺度。构成恶意透支型信用卡诈骗罪要以“数额较大”为要件,此“数额较大”指的是持卡人经发卡机构催收后不予归还透支款的“数额较大”,而不是指超过规定的限额透支“数额较大”,因此,认定罪与非罪最终是看持卡人恶意透支的数额是否达到了入罪的标准,与信用卡领用合约对透支限额和透支期限的规定无关。其次,如果以《银行卡业务管理办法》的规定作为认定透支限额和透支期限的标准,将导致许多实际上的恶意透支犯罪行为不能得到刑法制裁。假设某甲持有建设银行龙卡,属于普通账户,按建设银行龙卡领用合约的规定,其透支限额是1000元人民币,但是某甲采取突击消费,透支了5000元人民币,按照建设银行的规定,这种行为构成“超过规定的限额透支”,银行便会对某甲催收透支款项,如果某甲以非法占有为目的在规定的期限内不予归还透支款项,便可构成信用卡诈骗罪;但是如果以《银行卡业务管理办法》的规定作为认定透支限额和透支期限的标准,则是另外一种情况,《银行卡业务管理办法》规定同一持卡人单笔透支发生额个人卡不得超过2万元(含等值外币),同一账户月透支余额个人卡不得超过5万元(含等值外币),某甲的行为便是在许可的透支限额内透支,属于善意透支行为,这显然是不妥当的。
为了避免司法实践中的争议,应该明确规定“透支限额、透支期限”的认定应以各发卡机构的信用卡章程或者发卡机构与持卡人之间签订的领用合约为标准。

2、“催收不还”规定的完善
根据刑法的规定,行为人尽管已经实施了超额或超期的透支行为,但经发卡机构催收后加以偿还的,则不能认定为犯罪。“催收不还”这一限制性条件的设置一方面具有积极意义,另一方面业带来司法实践中的难题。
对恶意透支这种本质上源于金融业固有风险的投机行为,应限制使用刑罚,而“催收不还”这一要件恰有此功能,而且“催收不还”要件使恶意透支发生了质变,使它由不确定的金融风险变成确定的债权债务关系,对这种已确定的关系的标的——财产权的侵犯,是刑罚发动之源。⑤  立法的这一规定体现了刑法的谦抑性,同时便于司法操作。
但是,立法的这一限制性规定是否科学,学界也早有争论。有的论者认为,规定此一要件不利于发卡机构防范化解由恶意透支造成的金融风险,并对此作了具体论证,理由大致如下: (1)实践中,发卡机构是否催收难以认定,持卡人往往以各种理由否认银行曾经催收,使银行处于不利;(2)由于流动人员等因素,银行催收找不到持卡人;(3)“催收不还”含义不明确,催收后多长时间为“催收不还”,部分归还是否视为“催收不还”?(4)持卡人申领时已了解有关透支的规定,对“明知故犯”的行为不必再附加任何条件就可确定其为违法行为,如再附加条件,无疑是对已有规定的否定;(5)会给持卡人造成“规定可不遵守”的印象,既不利培养持卡人守法观念,也不利于有关规章的执行。⑥
还有学者认为,这一规定将导致对于一些事实上银行无法催收而行为人主观恶性极大、透支数额巨大甚至特别巨大,危害后果严重的透支案件打击的不力。比如,持卡人领取信用卡后,并不是用于正常的消费、透支,而是以非法占有为目的,连续突击异地消费取现,并将其挥霍浪费,或是携款潜逃,透支数额特别巨大,明显超出其偿还能力,这时行为人的非法占有目的已昭然若揭,但在银行催收之前以及催收期间,由于其透支行为不符合恶意透支“经银行催收不还”的客观条件,司法机关无法及时采取行动,对其既不能拘留、逮捕,也不能扣押、冻结其财产,待到催收不还后再立案查处,犯罪分子则可能利用催收期间的空隙而逃之夭夭,司法机关只能坐失良机,为时已晚。⑦
笔者认为,上述学者的质疑是有充分道理的。“催收不还”作为认定恶意透支必备要件的规定确实给司法实践带来难题。其实,在刑法对恶意透支的概念明确规定之前,最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》(1996年12月16日)的司法解释对恶意透支的规定是:持卡人以非法占有为目的,或者明知无力偿还,透支数额超过信用卡准许透支的数额较大,逃避追查,或者自收到发卡机构催收通知之日起3个月内仍不归还的行为。从该解释可以看出,“催收不还”只是认定恶意透支的一个选择性条件,如果持卡人以非法占有为目的,或者明知无力偿还,透支数额超过信用卡准许透支的数额较大,逃避追查,也可以认定持卡人构成恶意透支。相比较而言,原来司法解释的规定更具有合理性,“催收不还”不应该成为认定恶意透支行为的必备要件,而应该规定为选择要件,对于行为人逃避追查的,不应以“催收不还”为必要。

3、“数额较大”规定的完善
根据刑法学界的通说,目前对何谓恶意透支“数额较大、数额巨大、数额特别巨大”的认定,依最高人民法院司法解释的规定较为适宜,即以恶意透支5000元以上为数额较大,恶意透支5万元以上为数额巨大,恶意透支20万元以上为数额特别巨大。但是,这一规定显然已落后于现实情况。根据中国人民银行颁发的于1999年3月1日起实施的《银行卡业务管理办法》第四十五条的规定,发卡机构应当遵守下列信用卡业务风险控制指标:个人卡同一持卡人单笔透支发生额不得超过2万元,个人卡同一帐户月透支余额不得超过5万元(含等值外币)。第四十六条规定,准贷记卡的透支期限最长为60天。根据这一规定,发卡机构在发卡时可以与持卡人约定最高月透支额为5万元。按透支期限为2个月计算,则2个月内透支10万元还是合法的,故目前关于恶意透支构成犯罪的起点规定较低,有待修改。因为恶意透支行为和信用卡诈骗罪的其他犯罪手段行为相比,无论主体、客观方面,还是主观方面都有其特殊性,因此可以规定较高的数额标准。

4、犯罪主体的完善
现行刑法规定恶意透支犯罪行为的犯罪主体是自然人,而不包括单位在内。对现实中存在的单位犯罪行为,不能追究单位信用卡诈骗罪的刑事责任,也不能追究单位中直接负责的主管人员和其他直接责任人员的信用卡诈骗罪的刑事责任,而只能按一般的民事案件处理。(有学者不赞成这种观点,认为即使单位不构成信用卡诈骗罪,仍然可以追究单位中直接负责的主管人员和其他直接责任人员的信用卡诈骗罪的刑事责任。)
笔者认为,应规定单位可以构成恶意透支犯罪行为的主体。首先,单位恶意透支行为是客观存在的。其次,单位恶意透支行为相对于自然人恶意透支而言,有更大的社会危害性,因为单位可透支额度更大。最后,对单位恶意透支行为予以犯罪化可以更好地维护信用卡管理秩序。

(二) 恶意透支犯罪行为罪名的完善
恶意透支犯罪与使用伪造的信用卡、骗领的信用卡、作废的信用卡,冒用他人信用卡进行的诈骗构成的信用卡诈骗罪存在诸多不同之处:首先,犯罪主体的不同。恶意透支行为人只能是信用卡的合法使用人,其他人只能作为犯罪参加人加以考虑;⑧  而后者则是非合法持卡人所为。其次,前者的实质是非法透支,它以真实有效的信用卡作为犯罪工具,主要侵害的是信用卡发行人与持卡人之间的信赖关系,从根本上破坏了信用卡制度,妨碍了利用信用卡从事正常的交易活动;后者的实质是欺诈,发卡机构与诈骗行为人本来就不存在信赖关系。再者,犯罪客观方面的特殊性。从司法认定的角度,恶意透支有一个从民事法律关系到刑事法律关系的转化过程(但从存在论上,不存在此转化);而后者则是直接构成刑事法律关系。⑨
从国外立法来看,许多国家刑法是将这种实为恶意透支性质的滥签信用卡的行为作为独立犯罪规定的,如德国、瑞士。德国第二次抗制经济犯罪法案将有权利的所有人滥用支票卡和信用卡的行为,作为单独的犯罪构成规定进德国刑法典第266b条,该条规定:因持有支票卡或信用卡,而被授予权利,在消费后,由发卡机构担任付款,如持有人滥用此种权利,并导致发卡机构的损失,处3年以下自由刑或科罚金。瑞士刑法典第148条规定:虽无支付能力或无支付意愿,但仍使用信用卡或类似支付工具,意图获得财产价值上的好处,并因此损害支票出具商的财产利益,如果支票出具商和协议企业采取针对滥用支票的措施的,处5年以下监禁刑。行为人以此为职业的,处10年以上重惩役或3个月以上的监禁刑。
基于上述理由,刑法有必要对恶意透支行为单独设置罪名。

参考文献
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青岛市禁止乱贴乱画广告规定

山东省青岛市人民政府


青岛市禁止乱贴乱画广告规定


青岛市人民政府

2001-09-11
  
  第一条 为加强城市管理,禁止乱贴乱画广告,创造文明、整洁、优美的城市环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本规定适用于本市市南、市北、四方、李沧四区和黄岛区、崂山区、城阳区建成区范围。
  第三条 本规定所称乱贴乱画广告,是指在建筑物、构筑物及其他设施和树木上非法张贴(含涂写、刻画)广告、标语的行为。
  第四条 任何单位和个人都应当自觉维护建筑物、构筑物及其他设施和树木的整洁,并有权制止和向城管监察部门举报乱贴乱画广告行为。对举报和制止乱贴乱画广告行为有功人员,城管监察部门可以按照规定给予奖励。
  第五条 建筑物、构筑物及其他设施的使用人或产权人应当保持其建筑物、构筑物及设施的整洁,对在其建筑物、构筑物及设施上乱贴乱画广告的,应当予以制止;对乱贴乱画的广告,应当及时清除。
  第六条 对违反本规定乱贴乱画广告的,由城管监察部门责令其清除,并可处以1000元以下罚款。
  第七条 对乱贴乱画广告涉嫌伪造证件的,由公安机关依法查处;涉嫌非法印刷、发布广告的,由工商、新闻出版行政管理部门依法查处;涉嫌非法行医的,由卫生行政管理部门依法查处。
  第八条 城管监察部门查处乱贴乱画广告行为,可以依法先行登记保存从事违法行为的通讯工具等有关证据,在7日内作出处理决定,并通知电信经营单位中止对违法行为人电话、寻呼的服务业务。
  第九条 对妨碍行政执法人员依法执行职务,依法应当给予治安管理处罚的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十条 本规定具体执行中的问题,由市城市管理行政主管部门负责解释。
  第十一条 本规定自发布之日起施行。

武汉市城镇土地使用权出让和转让实施办法

湖北省武汉市人民政府


武汉市城镇土地使用权出让和转让实施办法

(市府令第50号 1992年6月9日)

  第一章 总则

  第一条 为加强土地开发、利用和经营的管理,促进本市城市建设和经济的发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)和国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市市规划区和建制镇规划区以及工矿区范围内国有土地使用权的出让和转让。

  市人民政府根据需要依法划定的其他地区内国有土地使用权的出让和转让,也适用本办法。

  第三条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者,可在使用年限内将土地使用权转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,其合法权益受国家法律保护。

  个人取得的土地使用权,在有权使用年限内可以继承。

  第四条 土地使用者开发、利用经营土地应遵守国家法律、法规和本市有关规定,不得损害社会公共利益。

  第五条 市土地管理局(以下简称土地管理部门)主管全市国有土地使用权的出让和以开发、新建、改建、扩建为目的的划拨土地使用权的转让工作,并依法对全市土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

  出让后的土地使用权的再转让、出租和抵押,由市房地产管理局(以下简称房地产管理部门)负责管理。

  建制镇规划区和工矿区范围内国有土地使用权的出让和转让,由市郊区县土地管理局(以下简称土地管理部门)负责。

  第六条 在受让土地上兴建建筑物、构筑物及其他工程设施,应依照《武汉市城市规划管理办法》的规定和其他有关规定办理。

  第二章 土地使用权出让

  第七条 出让使用权土地的地块、用途、年限和其他条件,由土地管理部门会同城市规划和建设、房地产等管理部门共同拟订,按照国家规定的土地审批权限报经政府批准后,由土地管理部门实施。

  第八条 出让土地使用权,应由土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者(以下简称受让方)签订出让合同。

  第九条 出让土地使用权可采取协议、招标和拍卖方式。

  采取招标和拍卖方式出让土地使用权,应由出让方在开标、拍卖前两个月在报纸上发布招标、拍卖公告或以其他方式公布。

  第十条 出让方应向有意受让方提供下列有关出让使用权地块的资料:

  (一)位置、四至、面积和地形图;

  (二)地面和环境状况;

  (三)城市规划规定的用途、建筑容积率和密度、净空限制等和建设项目完成年限;

  (四)环境保护;园林绿化、卫生防疫、交通、抗震和消防等方面的要求;

  (五)市政公用设施规划设计和建设方面的要求;

  (六)出让形式和年限;

  (七)投标者和竞投者的条件;

  (八)其他

  第十一条 采取协议方式出让土地使用权,按下列程序办理:

  (一)出让方向有意受让方提供有关出让地块的资料;

  (二)有意受让方按规定的时间向出让方提交包括出让金额、付款方式等内容在内的土地开发建设方案等文件;

  (三)出让方在收到文件之日起三十天内给予回复;

  (四)经过协商达成协议后签订合同,并由受让方按出让金千分之十的比例支付定金;

  (五)受让方按合同规定支付全部出让金,并到土地管理部门办理土地使用权登记,缴纳登记费,领取国有土地使用证。

  第十二条 采取招标方式出让土地使用权,按下列程序办理:

  (一)投标者在规定的投标时间到指定的地点和单位按规定数额提交保证金,并将标书密封后投入指定的标箱;

  (二)出让方会同有关部门聘请专家组成的评标委员会主持开标、评标和决标工作,对不具备投标资格者的标书,不符合招标文件规定的标书以及超过截止日期送达的标书,认定无效;

  (三)在评标委员会对有效标书进行评审、决定中标者、签发决标意见书后,由让方按标书写明的地址向中标者发出中标通知书;

  (四)中标者在中标通知书送达之日起十五日内,持中标通知书与出让方签订出让合同,并按出让金的千分之十的比例支付定金;

  (五)中标者按出让合同规定付完全部出让金后,到土地管理部门办理土地使用权登记,缴纳登记费,领取国有土地使用证。

  第十三条 采取拍卖方式出让土地使用权,按下列序办理:

  (一)竞投者按照拍卖公告规定的时间,持资格证明文件到土地管理部门领取有关资料,并按规定缴纳竞投保证金;

  (二)拍卖主持人按规定的时间和地点主持拍卖,竞投者按按规定方式应价,应价最高者取得拍卖地块的使用权;但拍卖底价不等于最低地价,在竞投者的最后应价达不到出让方的期望价时,拍卖主持人可决定改期拍卖;

  (三)竞投得者与出让方签订出让合同,并按出让金千分之十的比例支付定金;

  (四)竞投得者按合同规定付完全部出让金后,到土地管理部门办理土地使用权登记,缴纳登记费,领取国有土地使用证。

  第十四条 中标者必须在本办法第十二条第(五)项规定的时间内与出让方签订出让合同;逾期不签的,取消其中标权,所交投标保证金不予退还;因故不能按期签订的,可在期满十五日内向出让方申请延期,但延长期不得超过三十日。

  竞投得者不与出让方签订出让合同,取消其受让权,所交竞投保证金不予退还。

  中标者所交投标保证金、竞投得者所交竞投保证金可抵充出让金;未中标者所交投标保证金,竞投未得者所交竞投保证金,应由出让方在规定日期内原数退还。

  第十五条 定金可充抵出让金,但受让方不履行出让合同,所交定金不予退还;出让方不履行出让合同,加倍退还。

  第十六条 受让方应在签订出让合同之日起六十日内,支付全部出让金;逾期的,每逾期一日,缴纳相当未付款额千分之五的滞纳金;逾期超过六十日的,出让方有权解除合同,并可申请违约赔偿。

  第十七条 出让方应按照出让合同规定提供出让的土地使用权;未按合同规定提供土地使用权的,受让方有权解除合同,并可申请违约赔偿。

  第十八条 受让方改变出让合同规定的出让使用权土地的用途,应事先报经土地、规划管理部门批准,并依照本章有关规定重新签订合同,调整出让金和办理登记手续。

  第三章 土地使用权转让

  第十九条 转让土地使用权,应持有国有土地使用证和已付完全部出让金,并具备下列条件之一:

  (一)已按出让合同的规定完成包括公共设施建设在内的建设工程;

  (二)按出让合同规定完成的建设工程已达到出让合同规定的使用年限;

  (三)投入开发建设的资金已达投资总额的百分之二十五。

  第二十条 转让土地使用权,应由双方当事人签订转让合同。

  转让合同应订明下列内容:

  (一)转让方式;

  (二)转让价格;

  (三)地上建筑物、构筑物、其他附着物的已使用年期、净值和重置价,或已投入的土地开发资金额和所完成的建设工程;

  (四)转让后的土地用途。

  第二十一条 转让土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权,应由双方当事人持转让合同和有关资料,报经房地产管理部门批准;未经批准的,转让无效。

  第二十二条 转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权业经批准,受让人应按本市规定,办理土地使用权和建筑物、其他附着物所有权过记登记手续;未办过记登记手续的,转让无效。

  第二十三条 土地使用权转让价格明显低于市场价格,市和市郊区县人民政府有优先购买权。

  土地使用权转让市场价格不合理上涨,经市和市郊区县人民政府批准,房地产管理部门可以会同土地管理部门采取下列措施进行调节和控制:

  (一)规定最高限价;

  (二)按递增费率征收土地增值费;

  (三)其他经济和行政措施。

  第二十四条 继承土地使用权必须经公证机关公证;但经人民法院调解或判决的除外。

  第二十五条 继承土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权,应由合法继承人或受遗赠人办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权过户登记手续;未办过户登记手续的,继承无效。

  第二十六条 土地使用权转让、继承后改变出让合同规定的土地用途,应依照本办法第十八条的规定办理手续。

  第二十七条 未经批准和办理过户登记而转让、继承土地使用权,由房地管理部门没收其非法所得,并对转让双方当事人或继承人处以相当非法所得百分之二十的罚款;情节严重的,除没收非法所得并处以罚款外,收回土地使用权,限期拆除或没收地上建筑物和其他附着物。

  第四章 土地使用权出租

  第二十八条 出租土地使用权,应具备本办法第十九条所规定的条件。

  第二十九条 出租土地使用权,应由出租有与承租人签订租赁合同。

  租赁合同订明下列内容:

  (一)土地面积;位置;

  (二)地上建筑物、其他附着物的面积、结构和设施;

  (三)租赁期限;

  (四)租金额,交纳租金的时间和方法;

  (五)违约责任。

  租赁合同不得违背国家法律、法规和本市的有关规定,不得违背出让合同的规定。

  第三十条 出租土地使用权和地上建筑物、其他附着物,应由出租人持租赁合同,按本市规定办理地上建筑物、其他附着物和土地使用权出租登记手续。

  第三十一条 未办出租登记手续出租土地使用权和地上建筑物、其他附着物,依照本办法第二十七条的规定处理。

  第五章 土地使用权抵押

  第三十二条 抵押土地使用权,应由抵押人与抵押权人签订抵押合同。

  抵押合同应订明下列内容:

  (一)土地面积的抵押金额;

  (二)地上建筑物、其他附着的面积、结构、设施的抵押金额;

  (三)抵押总金额,即本款第(一)项、第(二)项的合计数;

  (四)抵押有效期限或终止期日;

  (五)抵押人与抵押权人的权利、义务。

  第三十三条 土地使用权抵押有效期限,不得超过出让合同规定的土地使用权出让年限。

  第三十四条 抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物,应由双方当事人持抵押合同,按本市规定办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押登记手续;未办登记手续的,抵押无效。

  第三十五条 未经抵押权人同意,抵押人不得处分已抵押的土地使用权和地上建筑物、其他附着物。

  第三十六条 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物。其他附着物所有权,应按本办法第二十二条的规定办理过户登记手续;未办过户登记手续的,所有权无效。

  第三十七条 抵押权因债务清偿或其他原因消灭,应按本市规定办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物注销抵押登记手续。

  第六章 土地使用权终止

  第三十八条 出让合同规定的土地使用权出让期满,应由出让方无偿收回和取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权,受让方应将国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物所有权,证件交还原发证机关,办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权注销登记手续。

  第三十九条 土地使用权出让期满,受让方应按出让合同的规定拆除设施,清理现场;不按时拆除和清理的,应支付拆除和清理费用。

  第四十条 土地使用权出让期满,受让方可请求续期;但出让合同另有规定的除外。

  受让方请求续期,应在土地使用权出让期满前两个月向出让方书面提出,经批准后,依照《条例》第二章和本办法第二章的有关规定重新签订出让合同,支付出让金,办理土地使用权登记手续,并到房地产管理部门办理地上建筑物、其他附着物所有权登记手续。

  第四十一条 出让方根据社会公共利益需要,收回出让期未满的土地使用权,应提前六个月,将地块位置、四至、收回土地使用权的理由和日期等通知受让方,并予公告。自公告规定的土地使用权收回日期起,土地使用权由出让方收回,地上建筑物、其他附着物亦归出让方所有。

  第四十二条 出让方提前收回土地使用权,应与受让方协商,选取下列方式之一,对受让方给予合理补偿。

  (一)支付补偿金。补偿金额由出让方与受让方根据出让使用权土地的余期、用途以及地上建筑物、其他附着物的价值和出让金等因素商定。

  (二)将另一地块的使用权与受让人进行交换。交换时按出让方应支付的补偿金和受让方应支付的出让金进行结算,双方重新签订出让合同,并由受让方办理各项登记手续。

  补偿金额未最后确定,不影响按公告规定的日期收回土地使用权。

  第七章 划拨土地使用权

  第四十三条 划拨土地使用权,除本办法第四十四条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

  第四十四条 符合下列条件并经土地管理部门和房地产管理部门批准的划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权可以转让、出租、抵押:

  (一)划拨土地使用权拥有者为公司、企业、其他经济组织和个人;

  (二)领有国有土地使用证,且土地使用权属无争议;

  (三)有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;

  (四)依照《条例》第二章和本办法第二章的规定签订出让合同,补交出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。

  转让、出租、抵押划拨土地使用权,分别依照《条例》第三章、第四章、第五章、和本办法第三章、第四章、第五章的规定办理。

  第四十五条 有下列行为之一的,视作转让、出租、抵押划拨土地使用权,并按本办法第四十四条的规定处理;

  (一)划拨土地使用权拥有者将土地提供他人建房或从中分得房屋的;

  (二)开发公司将土地有偿提供其他单位开发和建设的。

  第四十六条 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权,由土地管理部门没收其非法所得,并根据情节,对双方当事人各处以相当非法所得百分之十至四十的罚款。

  第四十七条 依照《条例》第四十七条的规定无偿收回划拨土地使用权,土地管理部门应按地上建筑物、其他附着物的重置价,对划拨土地使用权拥有者给予补偿;补偿金额的十理部门与划拨土地使用权拥有者商定。

  第四十八条 无偿收回划拨土地使用权,适用本办法第四十一条、第四十二条的规定。

  第八章 附则

  第四十九条 土地使用者及依照《条例》和本办法出让、转让、出租土地使用权或划拨土地使用权,应依照国家、地方税收法规的规定纳税。

  第五十条 本办法由市土地管理局负责解释。

  第五十一条 本实施办法自发布之日起施行。



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