非金属矿采选企业成本核算和管理规程
国家建材局
非金属矿采选企业成本核算和管理规程
（一九九一年一月十六日国家建筑材料工业局发布）
第一章 总则
第一条 为加强对非金属矿企业的成本管理，明确成本开支范围，统一成本计算方法，根据国务院颁发的《国营企业成本管理条例》（以下简称条例）和财政部制定的《国营工业、交通运输企业成本管理条例实施细则》（以下简称实施细则）以及《国营工业企业成本核算办法》（以下简称核算办法）制定本规程。
第二条 成本管理工作必须认真执行党和国家的方针政策，遵守有关法律规定，明确经济责任，讲求经济效果。
第三条 企业对生产经营活动的全过程，应实行全面的成本管理，使各项经济工作处于有效的监督控制之下。
第四条 成本管理的基本任务是：通过预测、计划、控制、核算、分析、考核，发挥成本管理的功能，反映企业经营成果，不断挖掘潜力，努力降低成本，提高经济效益。
第五条 本规程适用于全民所有制非金属矿采选企业，集体所有制企业可参照执行。
第二章 成本开支范围
第六条 下列各项开支可进入成本：
（一）生产经营中实际消耗的各种原材料、辅料、备品备件、外购半成品、燃料、动力、包装物的原价和运输、装卸、整理费用。
（二）固定资产折旧费、修理费、租赁费及按产量提取的维简费。
（三）企业内部的科研机构进行科学研究、技术研究和新产品试制所发生的不构成固定资产的费用，购置样品样机和一般测试仪器的费用。
用于财会电算化的微机购置费，应先用企业生产发展基金解决。确有困难的，单个系统在五万元以下的，经同级财政部门批准可分次摊入成本。
（四）按国家规定列入成本的职工工资、原料节约奖、合理化建议奖以及提取的职工福利基金。
（五）按规定比例提取的工会经费和按规定列入成本的职工教育经费。
（六）生产过程中在巷道内的掘进工程和露天采矿的剥离开拓工程所发生的料、工、费。
采准巷道、运输巷道、通风巷道、溜井、斜井、洞室的开托延伸，露天堑沟的开托，轨迹的延长，排土厂的扩大，沟井的延伸等工程的支出应计入专项工程，由“维简费”开支，不得计入成本。
（七）废品损失、残次品削价损失、产品“三包”损失、经同级财政部门批准核销的坏帐损失。
（八）财产和运输的保险费、契约和合同的公证费、鉴证费、专有技术的转让费、使用费、咨询费、生产过程中按规定应列入成本的排污费。
（九）流动资金贷款利息。
（十）销售产品的广告费、包装费、运输费和销售机构的管理费用。
（十一）办公费、差旅费、会议费、消防费、检验费、仓库费、展览费、商标注册费、冬季取暖费、劳动保护费等管理费用。
（十二）停工期间支付的工资、福利费及其它费用。
（十三）生产过程中破坏的国家不征用的土地，所支付的土地损失补偿可以列入或者分期列入生产成本。
（十四）经财政部门审查批准进入成本的其他费用。
第七条 下列各项开支不准进入成本：
（一）应在基本建设投资和各种专项基金中开支的费用；
（二）应在企业留利中开支的奖金；
（三）基建和专项借款的利息（则政部另有规定除外）、流动资金贷款的罚息以及各种赔偿金、滞纳金、违约金、罚款；
（四）超出国家规定开支标准的各项费用，与生产经营活动无关的一切费用。
第八条 按照《中华人民共和国全民所有制企业法》第十三条规定，企业有权拒付任何机关和单位的各种摊派。
第三章 基础工作
第九条 企业必须在矿长、总会计师、总工程师、总经济师领导下，组织各职能部门，认真做好定额管理、财产物资盘点、计量验收、厂内计划价格、原始记录等成本管理基础工作。
第十条 企业对所消耗的原材料、燃料、工具以及工时、设备利用、资金占用，费用开支等等，都要根据近期已达到的水平，制定各项平均先进的定额，实行定额管理制度。
定额确定之后，年内一般不予变更。有关单位和部门必须定期检查定额完成情况，保证定额实现。
第十一条 企业必须建立计量验收制度，设置完备的计量检测器具，对生产过程的各种消耗、物资收发领退进行严格的计量检验，为成本核算提供正确的数据。
企业的计量验收工作要有专人负责，对各种计量器具、仪表加强维护，定期维修校验，使之准确无误。
第十二条 企业的一切财产物资，都必须进行定期与不定期的盘点，做到帐物相符。
第十三条 为了有利于企业内部的经济核算和成本计算，必须对材料、工具、配件、水电汽风、半成品、劳务等，制定厂内计划价格。
厂内计划价格的制定，要认真地调查研究、测算、力求合理。一经确定，必须严格执行，年度内一般不予变更。
第十四条 企业对产量、质量、原材料、动力消耗、设备运转、工时利用、在产品转移、产成品入库等各个生产环节要认真填制原始记录，提供完整准确、责任清楚的资料。
原始记录的格式，应由企业计划统计部门会同财务部门共同制定，力求简便易行。
第四章 成本管理责任制
第十五条 企业应建立在厂长领导下的分级分口成本管理责任制。
第十六条 厂长、总会计师、总经济师、总工程师对成本管理应负的责任，按照《实施细则》第43－45第执行；
第十七条 生产、计划、供销、技术、质量检验、设备、劳动等各职能门对成本管理应负的责任按照《实施细则》第47执行，做到分工明确、责任清楚、奖惩分明；
第十八条 企业财务部门对成本管理的责任制是：
（一）制定企业的成本管理制度
（二）参与制定各项定额、计划价格：
（三）编制全厂的财务成本计划，并分解落实到各基层单位；
（四）检查、考核成本计划执行情况；
（五）组织成本核算，指导车间成本管理和成本核算；
（六）进行成本预测、控制、监督和分析工作。
第五章 成本计划和控制
第十九条 企业在国家计划的指导下，按照经济体制地所赋于的权限，在编制年度生产财务计划的同时编制成本计划，确立生产、财务及成本目标。
第二十条 企业编制成本计划必须进行深入的调查研究，掌握市场信息，包括资源、物价、科技发展以及品种、销售、质量等动态，据以分析本企业产品和成本的竞争能力。
第二十一条 成本计划既要做到指标先进，措施得力，又要注意留有余地，切实可行力争以最少的成本耗费取得最理想的经济效益。
第二十二条 企业成本计划的主要内容应包括：
（一）生产费用预算；
（二）全部商品单位成本；（分列可比产品与不可比产品）；
（三）主要产品单位成本；
（四）车间经费和企业管理费预算；
（五）文字说明（包括技术组织措施和增产节约计划）；
第二十三条 成本计划一经批准，企业的财会部门就应会同有关部门进行指标分解，分级分口落实到各职能部门、车间班组以至个人，确保成本计划的完成。
第二十四条 企业应采取控制定额、执行预算、审核支出等手段，对生产经营活动全过程进行严格的控制。
企业对材料费用应从消耗和采购成本加以重点控制；对工资费用应从工时定额和工资基金两方面控制；对综合费用的日常控制，应按费用性质和使用单位进行管理，财务部门按预算监督执行。
成本管理与控制要发动广大群众参加，把专业核算与群众核算结合起来。
目标成本是成本控制的有效手段，企业应创造条件积极推行。
第六章 成本核算
第二十五条 企业应设置材料、燃料和动力、工资及福利费、生产掘进剥离费、车间经费、企业管理费六个成本项目进行成本核算，其内容规定如下：
（一）材料：指生产用主要材料以及有助于产品形成的辅助材料：
（二）燃料和动力：指直接用于产品生产的燃料和动力；
（三）工资及福利费：指直接用于产品生产的工人工资、工资性津贴、以及按规定比例提取的职工福利基金和原材料节约奖；
（四）生产掘进剥离费：指在生产过程中所发生的掘进延伸费用，以及露天采矿的剥离费用；
（五）车间经费：指生产车间为管理和组织车间生产发生的各项费用；
（六）企业管理费：指企业各管理部门为管理和组织全厂生产所发生的各项费用。
第二十六条 非金属矿采选企业成本核算对象是指：石棉、石膏、滑石、石墨、云母、金刚石、蛭石、瓷土等直接从天然矿床采选的产品。
第二十七条 根据非金属矿企业大量、重复、连续生产的特点，企业可采取简单法计算产品成本。有加工车间的企业，可根据各自的生产特点，确定合适的方法计算产品成本。
企业应按照权责发生制的原则，根据当月完工入库的产品数量和实际消耗，计算产品成本。不得以计划成本、估计成本代替实际成本。
第二十八条 成本计算的程序是：
（一）确定成本核算对象；
（二）按照各成本对象的品种，设立成本计算单；
（三）按各品种及成本项目归集、分配各项生产费用；
（四）计算产品总成本；
（五）计算单位成本。
第二十九条 材料的汇集与分配
（一）企业在生产经营中的材料费用包括原料及主要材料、辅助材料、备品备件、外购半成品、包装物、低值易耗品等。
企业用于产品生产的材料根据当月的领料凭证或材料出库汇总表的不同用途进行汇集。直接用于产品生产主要材料、辅料和燃料，应分别计入“材料”、“燃料和动力”成本项目；由几个成本对象共同负担材料费用应按照合理的标准进行分配；一般性消耗材料应根据领料部门和用途，计入“车间经费”和“企业管理费”的有关项目。
（二）材料费用必须按实际成本计算，外购材料的成本包括买价、运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用等；自制材料成本包括制造过程中所消耗的材料、工资和其他费用，不负担企业管理费。委托外部加工材料的成本包括加工耗用材料的实际成本、往返运杂费和加工费用。
（三）采用计划成本进行日常核算的，月终必须调整为实际成本。计划成本与实成本的差异应当按照材料类别及当月或上月的实际差异率每月进行分摊。
采用实际成本进行日常核算的，可在“先进先出”、“加权平均”、“移动平均”、“分批实际”等方法中选定一种。
第三十条 燃料和动力费用的归集与分配
企业的动力费用应根据计量仪表记录的实际耗用量进行分配。生产产品直接耗用的动力费用，应计入“燃料和动力”成本项目，凡能直接计入成本核算对象的，应直接计入；不能直接计入的，应按合理的比例分配计入。照明用电应计入“车间经费”、“企业管理费”的有关科目。
自制动力的企业或外购动力经过本企业改变电压的，其费用应通过辅助生产核算。
第三十一条 工资和福利的归集和分配。
企业应根据手续完备的工资计算单等有关资料汇集工资，并按照国家的有关规定提取职工福利费。
直接从事产品生产的工人及随矿区工作面工人上下班的绞车工、电工、安全工等工人工资和职工福利费应直接计入“工资和福利费”成本项目内；车间、矿区、企业的管理干部及不直接参加生产工人工资和福利费应计入“车间经费”、“企业管理费”的有关项目。
托幼园所工作人员、医护人员及理发室人员的工资应由职工福利基金列支；离退休、长期病休人员、职工子弟学校教职员工的工资应在营业外支出列支，不得列入成本。
实行工资总额与经济效益挂钩的企业，按规定应计入成本的工资增长费用在销售科目内反映。
第三十二条 生产掘进剥离费归集与分配
为保持成本计算的均衡，企业应按年度矿山开采设计的采剥比例，合理地确定各月应分摊（预提）的掘进剥离费。
企业不得随意增加或减少掘进剥离费的分摊（预提）数额，以此做为调节成本的手段。
第三十三条 其它费用的归集与分配；
（一）企业的固定资产折旧和按产量提取的维简费应根据规定的标准，按月提取，按使用部门分别计入“车间经费”和“企业管理费。”
固定资产的大修理按规定的提取率，每月提取计入“车间经费”、“企业管理费”有关项目，实际发生的大修费在提取的大修基金中列支。中小修理费用可按实际支出，一次或分次计入“车间经费”、“企业管理”有关项目。
固定资产大修理与中小修理的划分，应按国家建筑材料工业局《全民有制工业企业设备管理规程》的有关规定执行。
（二）企业领用的低值易耗品在领用时按《国营工业、交通运输企业成本管理实施细则》规定一次或分次摊入成本，并建立相应的帐卡，加强对低值易耗品的实物管理。
（三）企业对一次支付、分期摊销的费用，列作待摊费用，分月摊入成本。对于本月提取，应由以后月份支付的费用，列作预提费用，计入本月成本。
待摊和预提费用必须按财政部《核算办法》有关规定执行，不得作为调节成本的手段。
（四）车间经费和企业管理费应按规定的明细项目进行汇集，应由某种产品单独负担的车间经费，应直接计入；不能直接计入的车间经费和企业管理费应采取合理的分配方法和标准在各产品间分配。分配方法一般有：按生产工人工资、按生产工人工时、按机器工时、按耗用原料数量或成本、按直接成本、按产品产量。分配方法一经确定，不得随意变动。
（五）车间经费明细项目如下：
1．工资：指车间所有人员（不包括生产工人）的工资；
2．职工福利基金：指按规定提取的车间职工福利基金；
3．折旧费：指车间用的固定资产按规定比例计提的折旧费和按产量计提的维简费；
4．修理费：车间用固定资产按规定提取的大修理基金和发生的经常修理费，低值易耗品的修理费也包括在本项目内；
5．办公费：指车间用的文具、印刷、邮电、办公用品等办公费用；
6．水电费：指车间消耗水电支付的费用。直接计入产品成本的动力费不包括在本项目内；
7．取暖费：指车间支付的取暖费用；
8．租赁费：指车间支付的取暖费用；
9．机物料消耗：指车间为维护生产设备等消耗的各种材料（不包括修理用和劳动保护用材料）；
10．保险费：指车间应负担的财产物资保险费；
11．低值易耗品摊销：指车间使用的低值易耗品的摊销费；
12．劳动保护费：指车间所发生的各种劳动保护费用，如：不构成固定资产的安全装置、卫生设备、通风设备、工作服等。增加固定资产的劳动保护措施费不包括在内；
13．在产品盘亏和毁损：指基本生产车间按照规定报批准的由产品成本负担的在产品的盘亏和毁损，在产品的盘盈应从本项目内减除；
14．其它：指不能列入以上项目的各种车间经费。其中较大的费用支出，应在本项目下增列“其中：×××”单独反映。
（六）企业管理费明细项目如下：
1．工资：指管理部门职工的工资；
2．冬季取暖补贴：指支付给职工的冬季取暖津贴；
3．职工福利基金：指按照规定提取的管理部门和福利部门的职工福利基金；
4．工会经费：指企业按照规定拨交的工会经费；
5．待业保险费：指企业按照规定比例提取交纳的待业保险费；
6．职工教育经费：指企业按规定在成本中列支的企业职工的各项培训费用；
7．折旧费：指企业管理部门和福利部门所使用的各项固定资产按规定比例计提的折旧费；
8．修理费：指管理部门所使用固定资产按规定提取的大修理费和发生的经常修理费。管理部门所使用的低值易耗品的修理费也包括在本项目内；
9．排污费：指企业按规定交纳的排污费用。从开征排污费后的第三年起，企业超标准排污，加收的排污费和罚款，应在企业留用的利润中开支，不在本项目内反映；
10．办公费：指管理部门的文具、印刷、邮电、办公用品等办公费用；
11．水电费：指管理部门耗用水电支付的水电费；
12．取暖费：指管理部门所支付的取暖费；
13．试验检验费：指对材料、产品进行化验、分析、检验发生的费用。应该包括工厂实验室和检验部门所耗用的材料以及委托外部进行检查试验时支付的费用；
14．设计制图费：指生产设计部门的日常经费，包括技术部门支付的图纸费和委托其它单位的设计制图费；
15．新产品试制费：指企业自行安排试制新产品所发生的新产品设计费、工艺规程设计费、设备调整费、原材料、半成品、成品试验费，样品、样机和一般测试手段的购置费。出售样品、样机所得的价款，应在本项目冲减。用新产品试制费购置的样品、样机出售所得的价款，如当年没有试制任务的，也应在本项目内冲减。
16．技术研究费：指企业内部科研机构所需费用以及委托其它单位进行科研试制按规定应计入成本的费用；
17．租凭费：指管理部门自外部临时租入各种固定资产和用具，按规定在成本中列支的租金；
18．差旅费：指职工因公外出的各种差旅费和市内交通费，以及按照规定支付的职工及其家属的调谴费；
19．会议费：指企业因召开会议按规定支付的各种费用，其中包括：会议伙食补助费、会议公杂费、住宿费和会场租赁费、会议交通费等。
20．外宾招待费：指因接待外宾按规定支付的各种费用；
21．业务招待费：指企业正常生产经营过程中按规定支付的招待费用；
22．出国人员经费：指企业职工因出国考察、签定合同、培训等按规定支付的各种费用；
23．保险费：指管理部门和福利部门应负担的财产物资保险费；
24．运输费：指管理部门应负担的厂内和厂外运输劳务费用；
25．无形资产摊销：指企业按规定的使用年限分期摊入成本的无形资产摊销额；
26．低值易耗品摊销：指管理部门使用的低值易耗品的摊销费；
27．仓库经费：指材料和成品仓库为保管、整理工作所发生的各种费用；
28．产品“三包”损失：指企业因实行产品三包而支付的费用和发生的损失；
29．坏帐损失：指企业经批准核销的坏帐损失；
30．削价处理积压物资损失：指企业处理超储积压物资，按规定列入成本的削价损失；
31．材料产品盘亏和毁损：指照规定报经批准的由产品成本负担的材料、产品的盘亏和毁损扣除盘盈后的净损失；
32．警卫消防费：指企业警卫、消防部门的维护费和日常经费等；
33．利息支出：指企业按照规定支付应计入成本的利息减除利息收入后的净额。企业经批准发行的内部债券，用于补充流动资金不足所支付的债券利息中，相当于同期流动资金借款利息的部分，也包括在本项目内；
34．税金：企业按照规定应交纳并计入成本的各种税金，包括房产税、车船使用税、印花税、土地使用税等。
35．上级管理费：指企业按照规定分摊上交的上级管理费；
36．其它：指不能列入以上项目的各种企业管理费。其中较大的费用支出，应在本项目下增列“其中：×××”单独反映。
第三十四条 辅助生产的核算
辅助生产车间是为企业生产车间和管理部门提供产品劳务的车间。其发生的生产费用，包括本车间直接发生和材料、工资和其他费用，以及其他辅助生产车间转入的费用应按照不同的车间及提供产品、作业、劳务的种类进行汇集。
辅助生产车间为基本生产车间和企业管理部门提供的产品、劳务、作业不负担企业管理费。但对外单位、本企业建设单位、专项工程和福利事业单位提供的产品、作业、劳务均应负担企业管理费。
辅助生产车间的劳动、作业成本，应根据提供的劳务、作业成本，分配给受益单位。辅助生产车间互相提供的劳务，应采用合理的分配方法，进行互相分配。月末，一般不留余额。
第三十五条 企业应根据完工验收入库的产成品数量，计算产成品成本。
在简单法下，无在产品的企业，按成本对象汇集的费用即该产品的总成本。有在产品的企业，要将在产品折合为约当产量，计算在产品成本。
企业对同一生产过程中生产出的同品种不同等级的产品，其单位成本应当相同。
第三十六条 采用分步法计算原矿加工产品成本的企业，要计算各分步产品成本。
采用综合结转分涉法时，为反映成本的原始构成，除自产的原矿按原料处理不还原外，其他各分步均应进行成本还原。
第三十七条 产品销售成本的核算
产品的销售成本包括销售产品的生产成本、销售费用以及按照规定计入产品销售成本的其他费用。
产品销售费用是指在销售过程中为销售产品所发生的包装费、运输费、广告宣传费和专设机构的经常性费用。主管销售的职能科室的经常性费用不包括在内。
当月发生的销售费用应全部由当月销售的产品负担。
销售产品生产成本的结转必须按规定的方法计算。采用实际成本核算的企业，可在先进先出法、加权平均法、分批实际法等方法中选定一种。采用计划成本核算的企业，应每月分配成本差异，将计划成本调整为实际成本。
第七章 成本考核与分析
第三十八条 产品成本管理是企业管理的重要内容，国家、主管部门和企业都应对成本完成情况进行考核，考核的内容如下：
（一）可比产品成本降低率，其公式为：
本期可比产品实际总成本
（1－ ────────────── ）×100％
本期各种可比×各种可比产品上
产品实际产品 年实际单位成本
（二）全部产品成本降低额，其公式为：
（本期各种产品的实际产量×本期各种产品的计划单位成本）－本期全部产品的实际成本。
第三十九条 企业必须在搞好成本核算的基础上建立内部各级成本分析制度。全厂的成本分析每季一次，由厂长总会计师主持，财务部门提供资料；车间的成本分析按月进行，由车间主任主持，车间成本员提供资料；各专业职能部门应对归口指标进行专题分析。
第四十条 成本分析的内容：
（一）生产费用计划执行情况的评价；
（二）全部产品（包括可比与不可比产品）成本计划完成情况的分析；
（三）主要产品单位成本的分析；
（四）车间经费和企业管理费的分析。
通过各级各口的分析，揭示成本升降的原因，寻求进一步降低成本的途径。对分析出来的问题和矛盾，应责成有关部门限期解决，并在下次成本分析会上报告解决问题的效果。
第四十一条 在进行成本分析的基础上，必须层层抓好成本考核，对生产车间、矿区、职能科室以至各岗位在成本管理上的成本和失误，进行认真的评价和奖罚。
第四十二条 在有关部门的协助下，要进行技术经济分析与成本分析相结合的分析工作，以提高经济效益和企业管理素质。
第八章 监督与奖罚
第四十三条 企业的成本管理工作，应接受上级主管部门和审计、财政、税务、物价等机关的监督检查。不得弄虚作假、隐瞒不报、消极敷衍和刁难阻挠。
第四十四条 企业在成本管理工作中应健全稽核制度，并建立审计机构或配备专职的审计人员，对成本的计划安排、开支范围、计算方法等，进行内部审计，保证成本的准确性。
第四十五条 企业的财务人员履行成本管理和监督的职权，并负责处理日常业务。任何人不得阻挠、刁难财务人员履行正常职权，更不允许打击报复。
第四十六条 对模范执行本规程，并有下列先进事迹之一的人员，应由企业根据情况给予表扬或奖励。
（一）对违反本规程和财经纪律行为进行检举、揭发，经查属实者；
（二）有效地抵制违反财经纪律行为，从而避免重大损失浪费者；
（三）对完成成本计划有突出成绩者；
（四）对改进成本管理，实现管理现代化，促进完成成本降低计划有显著贡献者；
第四十七条 对违反本规程，并有下列行为之一的企业和个人，应视情节轻得、损失大小和责任程度，按国务院《关于违反财政法规处罚的暂行规定》进行严肃处理。
（一）擅自提高开支标准，扩大开支范围的；
（二）随意摊提成本费用，挤占截留国家收入的；
（三）弄虚作假，成本核算不实的；
（四）经营管理不善、决策失误、措施不当，造成严重损失浪费，使成本大幅升高的；
（五）玩忽职守、损公肥私、化大公为小公，挥霍国家资产、增加成本开支的；
（六）利用职权强迫或指使他人违反本规程，打击、报复、抵制检举揭发人的。
第四十八条 总会计师、财会人员知法犯法，对违法行为不抵制或抵制无效不检举揭发的，应与直接责任者同时受到处罚。
第九章 附则
第四十九条 省、自治区、直辖市建材主管部门可根据本规程，结合本地区实际情况，制定实施细则。
第五十条 本规程由国家建筑材料工业局经济财务司负责解释。
第五十一条 本规程自一九九一年一月一日起施行。
西安市城市居住区物业管理条例(2004年)
陕西省西安市人大常委会
西安市城市居住区物业管理条例
西安市人民代表大会常务委员会
公 告
（第49号）
《西安市人民代表大会常务委员会关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》，已经西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2004年6月30日通过，陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2004年8月3日批准。现予公布，自公布之日起施行。
西安市人民代表大会常务委员会
2004年9月15日
(1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准
根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为了加强本市城市居住区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。
第三条 本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施，相对独立的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关的设施设备和场地。
本条例所称业主是指居住区内物业的所有人。
本条例所称使用人是指居住区内自用、承租、借用房屋的单位和个人。
第四条 业主依据本条例规定成立业主委员会。业主委员会代表居住区全体业主实施自治管理。
物业管理企业受业主委员会的委托，依照本条例的规定和物业管理服务合同实施管理服务。
第五条 居住区物业管理实行业主自治与物业管理企业服务相结合的原则。
第六条 西安市房产行政管理部门是本市城市居住区物业管理的行政主管部门，负责本市城市居住区物业行政管理工作。
阎良区、临潼区和市属各县房产行政管理部门负责本辖区内的城市居住区物业行政管理工作。
建设、规划、市政、公用、民政、市容环卫、园林、公安、物价、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。
第二章 业主自治组织与管理
第七条 居住区商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具备物业管理条件的，物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位，组织召开第一次业主大会。
业主大会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
第八条 业主大会由居住区内全体业主组成。业主大会作出的决定，应经与会业主所持投票权的过半数通过。
业主大会由业主按照一定产权计票行使表决权。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按产权证书，一百平方米以下为一票，一百平方米以上的每一百平方米为一票。房屋产权共有的，由产权共有人协商行使表决权。
第九条 业主大会每年至少召开一次，会议由业主委员会召集。经三分之一以上业主或者业主代表联名提议，可以临时召开业主大会。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（四）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十一条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任、委员五至九人组成，每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会组成人员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。
第十二条 业主委员会自选举产生之日起十五日内，向物业行政主管部门备案，并由物业行政主管部门在该居住区予以公告。
第十三条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集业主大会，报告物业管理情况；
（二）起草业主委员会章程和业主公约，提交业主大会通过；
（三）招聘、选聘物业管理企业，订立、变更或者解除委托管理服务合同；
（四）筹集和管理居住区共用部位、共用设施设备维修基金；
（五）审定物业管理企业提出的物业管理年度计划、财务预算和决算；
(六)监督物业管理企业的管理服务活动；
(七)监督居住区共用部位、共用设施设备的合理使用；
(八)听取和反映业主、使用人的意见和建议；
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十四条 业主委员会会议每季度召开一次。
经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。
业主委员会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。
第三章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业应当具有独立的法人资格；物业管理人员应当取得职业资格证书。
第十六条 居住区的物业管理，由业主委员会委托物业管理企业实施。业主委员会代表全体业主与受委托的物业管理企业签订委托管理服务合同。
委托管理服务合同生效之日起十五日内，物业管理企业应当报物业行政主管部门备案。
第十七条 委托管理服务合同主要内容：
(一)委托管理事项；
(二)委托管理期限；
(三)双方权利义务；
(四)物业管理服务质量；
(五)物业管理服务费用；
(六)违约责任。
第十八条 物业管理企业应当根据委托管理服务合同和下列要求对居住区物业实施管理：
(一)按照有关技术标准和规范以及物业管理年度计划实施物业管理；
(二)业主或者使用人自用部位、自用设施设备损坏要求维修时，应当提供有偿服务；
(三)如实记录物业维修、更新费用收支，妥善保管物业档案资料和账务；
(四)每半年向业主委员会报送一次物业维修、更新费用的收支账目；
(五)维护居住区生活秩序；
(六)配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；
(七)物业行政主管部门和物业管理服务合同规定的其他物业管理事项。
第十九条 居住区管理服务费、日常维修养护费、车辆停放管理费的收取标准，由市物价行政主管部门会同市物业行政主管部门以居住区为单位核定。核定物业管理收费标准时，应当听取业主委员会和物业管理企业的意见。
为业主、使用人提供其他特殊服务的收费，由物业管理企业和业主、使用人商定。
第二十条 物业管理收费的项目和标准，应当向业主、使用人公布。
物业管理服务费应当按月收取。需要预收的，预收费用不得超过三个月。
委托管理服务合同未约定或者未经业主、使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用。
第二十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业受委托代为收取有关费用时的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 委托管理服务合同终止或者解除后十五日内，物业管理企业应当向业主委员会移交下列资料财物，并报物业行政主管部门备案：
(一)结算物业管理服务费用；
(二)移交全部物业管理档案资料和账务；
(三)移交物业管理用房、经营用房和场地；
(四)应当移交的其他物业资料、设施设备。
物业管理企业在移交上述资料财物时，不得损坏、隐匿、销毁。
第二十三条 物业行政主管部门应当加强对物业管理企业的监督管理，定期对居住区物业管理情况进行检查，协调处理物业管理中的问题，对居住区的综合管理水平和配套设施进行考核，评定等级。
第二十四条 物业行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理，七日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在十五日内答复投诉人。
第四章 前期物业管理
第二十五条 前期物业管理是指居住区房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理由开发建设单位或者公有住宅出售单位自行管理，也可以委托物业管理企业进行管理。
第二十六条已投入使用的居住区经过治理改造，具备下列条件的方可实施物业管理：
(一)新建居住区入住百分之五十以上，公有住宅出售百分之三十以上；
(二)居住区公用设施设备及其他配套设施完善；
(三)具有物业管理用房、经营用房；
(四)居住区环境符合城市建设规划要求；
第二十七条 开发建设单位应当在居住区投入使用前制定住宅使用公约，与其委托的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报物业行政主管部门备案。
开发建设单位与业主签订住宅出售合同或者发出拆迁安置回迁通知时，应当将住宅质量验收合格证、住宅使用公约、前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主。
第二十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担住宅的保修责任。前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备维修基金，不得转让居住区住宅的共用部位、共用设施设备的所用权和使用权。
第二十九条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务范围、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主或者使用人按本条例规定的项目和标准交纳，不足部分由开发建设单位承担。
第三十条 前期物业管理合同终止后，开发建设单位或者公有住宅出售单位应当向业主委员会完整的移交居住区物业，并向业主委员会或者其指定的物业管理企业移交居住区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图等有关工程建设资料。
第三十一条 开发建设单位或者公有住宅出售单位应当按照规定提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用，其收入和经营用房的收入用于居住区住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护和其他物业管理。
业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或者改作他用。
第三十二条 业主委员会成立后应当及时委托物业管理企业进行居住区的物业管理，在同等条件下应当优先委托开发建设单位和公有住宅出售单位委托的物业管理企业。
第五章 物业的使用
第三十三条 业主、使用人应当遵守业主公约和物业管理规定，爱护居住区内的共用部位、共用设施设备和花草树木。
第三十四条 居住区内使用物业禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
(二)私自占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备；
(三)违反居住区规划搭建建筑物、构筑物；
(四)侵占绿地、毁坏花草树木；
(五)乱设摊点、乱停车辆；
(六)乱倒垃圾、堆放杂物；
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
(八)影响其他住户采光、通风及其他生活便利；
(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪声；
(十)从事危害公共利益的活动；
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
第三十五条 住宅的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修养护造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十六条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并进行指导和监督。
第三十七条 业主、使用人不得改变住宅使用性质。因特殊需要改变使用性质的，不得违反城市规划管理要求，并应征求相邻业主、使用人和业主委员会的书面意见，报物业行政主管部门同意。
物业管理企业不得改变居住区内共用部位、共用设施设备的使用性质。
第三十八条 任何单位和个人不得占用居住区的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地和绿地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的时间内恢复原状。
第三十九条 利用物业设置广告和进行其他经营性活动，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，并向有关行政主管部门办理审批手续。
前款经营性收入应当用于居住区共用部位、共用设施设备的维修养护。
第六章 维修养护资金的管理与使用
第四十条 居住区物业维修养护资金包括住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费。
住宅共用部位、共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
日常维修养护费专项用于居住区共用部位、共用设施设备的日常维修养护。
第四十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金按下列规定交纳和提取：
(一)开发建设单位出售商品住宅时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳；
(二)公有住宅出售单位出售公有住宅时，购房者按购房款百分之二的比例交纳；
(三)公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高层住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
住宅共有部位、共用设施设备维修基金不敷使用时，经物业行政主管部门或者业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第四十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金应当在银行专户存储。业主委员会成立前，由物业行政主管部门代管；业主委员会成立后，由业主委员会管理，物业行政主管部门监督使用。
第四十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用，应当建立使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。
第四十四条 日常维修养护费由物业管理企业按物价行政主管部门核定的标准按月向业主、使用人收取，专款专用，由业主委员会监督使用。
第四十五条 物业管理企业应当定期向业主公布住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费的管理使用情况，接受业主、使用人监督。
第四十六条 住宅自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与使用人另有约定的，从其约定。业主或者使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护，并承担相应的费用。
第四十七条 业主转让住宅时，住宅共用部位、共用设施设备维修基金、日常维修养护费和物业管理服务费中剩余部分随房屋所有权同时转让。
第七章 法律责任
第四十八条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告；拒不改正的，处以五百元以上三千元以下的罚款：
(一)委托管理服务合同生效、终止、解除未按规定报物业行政主管部门备案的；
(二)从业人员未取得职业资格证书上岗的。
第四十九条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没收违法所得，可并处以二千元以上二万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，损害业主共同利益的；
（三）委托管理服务合同终止或解除后十五日内，未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当移交的资料财物的。
委托管理服务合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、经营用房、场地和物业管理资料财物的，除按前款规定处罚外，物业行政主管部门可以作出责令限期移交的决定。
第五十条 开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，并可处以三千元以上三万元以下的罚款：
(一)未承担前期物业管理责任的；
(二)未将住宅质量验收合格证书、住宅使用公约和前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交付业主的；
(三)未承担前期物业管理费用不足部分的。
开发建设单位违反本条例规定，未制定住宅使用公约或者前期物业管理合同未报物业行政主管部门备案的，由物业行政主管部门给予警告，并可处以五百元以上三千元以下的罚款。
第五十一条 开发建设单位和公有住宅出售单位违反本条例规定有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款：
(一)前期物业管理期间，擅自使用维修基金或者转让共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的；
(二)前期物业管理合同终止后，未向业主委员会完整移交居住区物业和有关工程建设资料的；
(三)向业主委员会移交居住区时，未同时移交物业管理用房和经营用房的。
第五十二条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例规定，损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏居住区的共用部位、共用设施设备的，由物业行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，并可处以五百元以上五千元以下的罚款。
第五十三条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规和本条例规定的，由物业行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。
第五十四条 违反本条例规定的其他行为，由有关行政主管部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十五条 当事人对行政主管部门的行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚的部门可以依法申请人民法院强制执行。
对个人处以三千元以上，对单位处以三万元以上的罚款，当事人有权要求举行听证。
第五十六条 拒绝、阻碍物业行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十七条 物业行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十八条 西安市行政区域内非居住区写字楼、商住楼的物业管理，参照本条例执行。
第五十九条 本条例中有关专业用语的含义：
(一)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
(二)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
(三)共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
(四)共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
