中国证券监督管理委员会关于贯彻执行国务院证券委员会<<关于1996年全国证券期货工作安排意见>>的通知

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为妇女撑起一片法制蓝天

近年来，垦利县法院把保护妇女合法权益作为审判工作的一项重要任务，扎实开展妇女维权活动，努力探索维护妇女权益工作的新方法。法官们以三尺法台为阵地，尽情播散司法文明，妇女的权益得到了充分维护和尊重。2002年以来，垦利县法院被山东省高院授予“集体二等功”、“先进集体”等荣誉称号，民一庭被山东省妇联、山东省综治办等单位联合命名为“全省优秀妇女维权岗”，民二庭被共青团中央授予全省第一家国家级“青年文明号”。

强基固本，打牢妇女维权基础

为扎扎实实维护好妇女权益，垦利县法院制定了民一庭以开展“纪律作风教育整顿”活动和“奋发有为、争创一流”活动为契机，统一对妇女维权的认识，为新审判形势下做好妇女维权工作打下了良好的基础做好妇女维权工作，审判人员必须具备较高的审判业务素质。民一庭以提高审判人员业务素质为切入点展开工作，认真参加政治学习和业务培训，人人制定学习计划，互相交流审判实践经验。他们系统地学习了《妇女权益保障法》、《婚姻法》和《刑法》等相关知识，形成了一个浓厚的学习氛围。现在，全庭6名同志全部达到法学本科以上学历。

敬业奉献，奏响妇女维权最强音

在涉及妇女的案件中，女方往往是弱者或受害者。为切实保护她们的合法权益，垦利县法院成立了审理妇女权益的专门合议庭和独任审判庭，在审理婚姻家庭案件中，法官们对无经济来源、老弱病残以及因第三者插足造成婚姻家庭破裂的妇女，严格依照《妇女权益保障法》、《婚姻法》审理案件，确保妇女权益不受侵犯。如审理的黄某诉赵某离婚纠纷一案，黄某因有外遇要求与妻子赵某离婚。这已是黄某第三次起诉离婚了，前两次法院都是判决不准离婚。黄某有较高的经济收入，而赵某却是一名农村妇女，没有经济来源。法官发现双方感情确已破裂，赵某作为无过错方，且两个孩子愿意随她生活，权益理应得到保护。法官经多次耐心地做黄某工作，动之以情、晓之以理，最终使黄某同意给予赵某一次性经济帮助10万元。在民事案件中，涉及婚姻家庭的案件占很大比例，妇女权益往往最容易受到侵犯。家庭和睦，是保障妇女权益的基础。法官注重对婚姻家庭案件加强调解。如陈女诉董男离婚纠纷一案，夫妻结婚多年，董男染上了酗酒恶习，引起家庭纠纷。陈女提起离婚后，法官通过庭审查明夫妻俩人感情尚未完全破裂，合议庭多次做陈女的工作，并对董男进行说服教育，劝其珍惜家庭，戒掉恶习。法官还与董男一起看望生病住院的陈女，促使两人和好。陈女感激地说：“是垦利县法院的法官保住了我完整的家！”

强化宣传，树立妇女维护意识

搞好妇女维权工作，就要提高全社会的妇女权益保护意识，加大法律法规的宣传力度，让广大妇女知法、学法、懂法，学会用法律保护自身的合法权益。垦利县法院设立的专门合议庭实行巡回办理案件的工作方法，以案讲法，经常组织妇女旁听涉及妇女权益保护案件的审理，对树立妇女的自我保护意识起到良好的促进作用。在审理李某和冰某离婚案件中，本来双方感情不错，但由于这几年妻子冰某生病住院，丈夫李某渐渐对其厌烦，对其不管不问。这一起案件很有代表意义，法庭就将这起案件开庭地点设在当地村委，就地审理、就地裁判，最终判决李某不准离婚，并责令李某为冰某支付医药费用。该案的旁听群众达几百人，使群众受到了生动的法制教育。另外，为树立妇女的自我维权意识，配合人大、妇联加强了对《妇女权益保障法》的宣传，自去年以来，开展了二十多次法制宣传活动，印发宣传材料15000余份，接受法律咨询1000余人次。与市电视台、县电视台、县广播电台联合制作四起法制专题节目，取得了较好的社会效果。同时，派出审判人员10余人次，到有关单位讲授法制课，宣传婚姻家庭、劳动保障、人身权利等方面的法律法规，受教育妇女达600余人次。

多措并举，打造妇女维权“金”字品牌

搞好妇女维权工作，需要多方式、全方位构筑妇女维权保护机制。通过深入的调查研究，制定了一系列的工作措施保障维权工作的进行。针对基层法院主要面对农村妇女的现实情况，为他们发放法律知识手册，妇女权益知识手册；制定司法援助守则，对妇女诉讼积极提供法律咨询；对于符合司法援助条件的妇女依法从快从优处理案件。制定了涉及妇女权益案件定期回访制度，记录当事人对案件处理的满意度和对法官法律服务的满意度，对于取得的经验定期座谈交流。聘请人大、妇联、信访、村委等有关部门人员为人民法院特邀陪审员，尤其增加了女陪审员的数量。建立妇女担任特邀陪审员制度，拓展妇女参与司法审判通道，垦利县法院现有妇女陪审员12名，凡是社会影响较大的涉及妇女的案件，邀请妇女陪审员共同审理。到目前为止，邀请陪审员参与妇女权益案件的审理30余件。



作者：陈新利

单位：山东省垦利县法院

电话：0546-2568129

邮编：257500



《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
　合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
　 　　第一条 项目建设依据。
　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
　　该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
　　第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。