辽阳市企业投资项目核准办法

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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


　　所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点
　　一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
　　由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
　　（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
　　（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
　　（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
　　（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提起诉讼的又最为集中。
　　二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
　　根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
　　（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
　　房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
　　（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
　　此外，在订立二手房买卖合同时应明确以下问题：1、明确房屋交接责权，应注明房屋交验时间，须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据；2、明确双方违约责任，要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间；3、如通过中介公司，应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用，以及这些费用的承担主体和比例；4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房，则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
　　综上，房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单，它是一个系统工程。在房屋买卖过程中，不仅涉及如何合理确定合同的内容，同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些，才能避免或减少房屋买卖合同纠纷，即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院　刘亚利
福建省南平市人民政府


南平市人民政府关于印发《南平市市场中介组织管理暂行规定》的通知


各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
《南平市市场中介组织管理暂行规定》已经市政府第54次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○九年十二月二十三日



南平市市场中介组织管理暂行规定
第一章　总　则
第一条 为加强对市场中介组织的管理，规范市场中介组织执业行为，维护市场中介组织和委托人的合法权益，促进中介服务业健康发展，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内的市场中介组织及执业人员和涉及中介管理活动有关的组织和人员，应当遵守本规定。
第三条 本规定所称市场中介组织（以下简称中介组织），是指经工商行政管理部门依法登记设立，运用专业知识或者专门技能，按规定的规则和程序为委托人提供经济鉴证、咨询、培训、经纪以及其他有偿中介服务，并承担相应法律责任的法人或者其他组织。包括：
（一）会计、审计等独立审计机构；
（二）资产、土地、矿产资源、森林资源、房地产、建设项目环境影响等评估机构；
（三）检测、检验、认证等鉴定机构；
（四）测绘、监理、科技、档案、培训、担保等服务机构；
（五）信息、信用、技术、工程、市场调查等咨询机构；
（六）职业、人才、婚姻、教育等介绍机构；
（七）工商登记、广告、商标、专利、税务、房地产、招投标、拆迁、政府采购、拍卖、因私出入境、经纪等代理机构；
（八）其他依法依规设立的中介组织。
第四条 中介组织及执业人员应当遵守法律、法规、规章和政策，按照独立、客观、公正、诚信的原则，恪守执业规则和职业道德从事经营活动。
第五条 市、县、区人民政府应当将中介服务业的发展纳入国民经济和社会发展规划，制定扶持中介组织的发展政策，优化中介服务业的发展环境。
第六条 行业行政主管部门应当加强业务管理，依法对中介组织及执业人员的中介执业活动实施有效管理。
工商、税务、财政、物价、质量技术监督等综合行政管理部门应当依法加强对中介组织经营活动的监督。
第七条 公民、法人或者其他组织发现中介组织及执业人员违法执业的，有权向有监管职责的行业行政主管部门或者综合行政管理部门投诉举报。
公民、法人或者其他组织发现行业行政主管部门、综合行政管理部门不履行监管职责或者行政机关、国有资产监管机构、事业单位、国有企业和国有控股企业违反本规定的，有权向监察机关投诉举报。
第八条 依法设立的行业协会应当协助政府加强中介行业的管理，充分发挥行业服务、行业自律、行业代表、行业协调等基本职能作用，提高中介组织及执业人员的整体素质，维护社会道德风尚。
第二章 从业管理
第九条 中介组织应当依法经工商行政管理部门登记后方可执业。中介组织在本市固定场所从事经营活动的，应当依法向当地工商行政管理部门申领营业执照。
中介组织设立登记后应当依法申报办理税务登记。
第十条 依照法律、行政法规规定，中介组织应当取得相应资质（资格）的，中介组织应当在核定的资质（资格）业务范围内从事经营活动。
依法应当取得相应资质（资格）的中介组织在本市执业的，按规定向本市行业行政主管部门办理资质（资格）备案手续，其执业活动应当与其资质（资格）相适应，并依法接受行业行政主管部门的监督。
未实行资质（资格）管理的中介组织在本市执业的，按规定向本市行业行政主管部门办理执业备案手续。
第十一条 依照法律、行政法规规定，中介执业人员应当取得相应资格的，中介执业人员应当取得执业资格；未取得执业资格的，不得执业。
国家未实行资格管理的中介执业人员从事执业活动的，应当接受有关行业行政主管部门或者行业协会组织的执业知识培训。
第十二条 中介组织依法独立执业，并对执业质量负法律责任。当事人有权依法选择中介组织为其提供服务。中介组织及执业人员的合法执业行为受法律保护，任何单位和个人不得干预。
第十三条 中介组织可以实行有偿服务。中介服务项目属政府定价或者政府指导价管理的，应当取得价格主管部门的收费审批手续后方可收费。
行政机关委托中介组织提供服务的，应当按规定支付服务费，不得强迫中介组织提供无偿服务。
第十四条 中介组织应当在经营场所明示营业执照、机构及执业人员的资质（资格）证书、执业守则、执业纪律、办事程序、执业人员的姓名、服务项目、收费标准和监督电话等内容。
第十五条 中介组织提供中介服务，应当以中介组织的名义与委托人依法订立合同。
中介执业人员应当在中介组织执业，不得以个人名义对外执业。中介执业人员不得同时在法律法规规章禁止同业兼职的两个或者两个以上中介组织执业。
第十六条 中介组织应当做好执业记录，按照法律、法规规定的要求和期限，妥善保存执业记录、原始凭证、账簿和中介合同。
第十七条 中介组织及执业人员在执业中不得有下列行为：
（一）提供或者代替他人提供虚假资料的；
（二）对服务或者商品作虚假宣传的；
（三）泄露委托人商业秘密的；
（四）伪造、涂改交易文件和凭证，出具虚假审计、验资、评估报告或者证明文件的；
（五）采取隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害委托人或者他人利益的；
（六）索取、收受合同约定以外的酬金或者其他财物，或者利用执业便利谋取其他不正当利益的；
（七）以回扣等不正当竞争手段承揽业务的；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三章 信用管理
第十八条 中介组织及执业人员在执业中有下列情形之一的，由有关行业行政主管部门记入良好行为记录：
（一）被认定为驰名商标或者著名商标的；
（二）通过国家认可的企业质量体系认证的；
（三）在设区市级以上诚信等级评定中被确定为优良的；
（四）被设区市级以上行政机关评优表彰的；
（五）被设区市级以上行政机关通报表扬的；
（六）被全国性行业协会评优表彰的；
（七）应当记入良好行为记录的其他情形。
第十九条 中介组织及执业人员违法执业及有其他执业不诚信行为且受到下列处理的，由有关行业行政主管部门记入不良行为记录：
（一）被追究刑事责任的；
（二）受到行政处罚的；
（三）依法承担民事赔偿责任的；
（四）在执法检查中被书面责令整改的；
（五）被设区市级以上行政部门公开通报批评的。
第二十条 中介组织及执业人员在两年内有两次以上被记入不良行为记录，或者一次被记入不良行为记录且违法后果较重的，行业行政主管部门应当将其记入向社会公布的警示名单。公布期限不超过两年。
中介组织及执业人员有前款规定的应当被记入警示名单的行为且情节严重或发生严重后果的，行业行政主管部门应当将其记入重点警示名单。
第二十一条 中介组织及执业人员被记入不良行为记录、警示名单或者重点警示名单的，行业行政主管部门应当事先书面告知当事人，并听取其陈述和申辩，对当事人合理的意见应当采纳。
第二十二条 中介组织及执业人员被记入良好行为记录、不良行为记录、警示名单或者重点警示名单的，应当在确定相应记录之日起一个月内以公告的形式向社会公布。
前款规定的信用信息发生变更的，行业行政主管部门应当及时向社会公布。
第二十三条 对被记入不良行为记录、警示名单或者重点警示名单的，行业行政主管部门和综合行政管理部门应当采取措施加强监督和管理。
对被记入不良行为记录、警示名单或者重点警示名单的，当年不得被推荐参与驰名商标和著名商标的评定、评优表彰、诚信等级评优和通报表扬。
第二十四条 对被记入警示名单且在公布期限内或者被记入重点警示名单的中介组织及执业人员，本市各级行政机关、国有资产监管机构、事业单位、国有企业和国有控股企业以及其他获得财政投融资项目，不得委托其从事中介业务。
行政机关、国有资产监管机构、事业单位、国有企业和国有控股企业以及其他获得财政投融资项目在委托中介业务时，应当做好对中介组织信用信息的查询工作。
第二十五条 行业行政主管部门可以建立中介组织信用等级评价制度，并指导、组织实施。
第四章 监督管理
第二十六条 行业行政主管部门和综合行政管理部门依法对中介组织及执业人员的中介执业活动实施监督检查。
第二十七条 行业行政主管部门在监督检查中，发现中介组织及执业人员有违法行为，依法应当予以吊销资质（资格）的，应当及时作出相应的处罚或向有权部门提出相应的处罚建议，并协助做好相关的证照监管工作。
第二十八条 行业行政主管部门应当按法律、法规和本规定，加强对行业协会履行行业管理职责的指导和监督。
行业行政主管部门可以将本规定的中介组织备案、中介执业人员培训、中介组织信用等级评价等事项委托相关行业协会办理。
第二十九条 行政管理部门应当按照国家规定与所属中介组织在工作、组织、经济、场所四个方面实现彻底脱钩，行政管理部门的工作人员不得擅自在中介组织兼职。
第三十条 行业协会应当协助行业行政主管部门制定本行业中介服务业的发展政策和管理措施，加强对本行业中介执业人员的职业道德教育和业务培训，制定和推行本行业中介合同示范文本，建立健全行业自律机制，做好自律监督。
第三十一条 行业协会应当掌握本行业中介组织及执业人员的执业动态和执业情况，对诚实守信、依法经营表现突出的中介组织及人员可以给予评优表彰。
第三十二条 行政管理部门和行业协会对中介组织及执业人员实施监管，不得妨碍其正常的经营活动，不得索取或者收受监管对象的财物，不得谋取其他利益。
第三十三条 监察机关按照职责和权限，对行政管理部门履行监管职责以及行政机关、国有资产监管机构、事业单位、国有企业和国有控股企业遵守和执行本规定第二十四条规定情况进行监督检查。
投资审批主管部门应当加强对其他获得财政投融资项目遵守和执行本规定第二十四条规定情况进行监督检查，对违反规定的行为应当予以纠正，并限制或者禁止对其实施财政投融资项目。
第五章 法律责任
第三十四条 中介组织及执业人员违反本规定，由有关行业行政主管部门或者综合行政管理部门依法予以处罚。
中介组织及执业人员有其他违反法律、法规、规章行为的，按照有关法律、法规、规章予以处罚。
第三十五条 对行政管理部门的行政处罚决定等具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十六条 中介组织及执业人员违反本规定，造成委托人或者他人合法利益损失的，依法承担赔偿责任。
中介组织及执业人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 行政管理部门及其工作人员违反本规定，有下列情形之一的，由监察机关责令其限期改正；情节严重或造成严重后果的，依法追究有关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法办理登记或者备案手续，或者将办理备案手续变相为行政许可的；
（二）依法应当记入不良行为记录、警示名单或者重点警示名单而未记入，或者依法不应当记入不良行为记录、警示名单或者重点警示名单而予以记入的；
（三）依法应当记入良好行为记录而未记入的；
（四）按规定应当将被记入不良行为记录、警示名单、重点警示名单以及记入良好行为记录的结果向社会公开，而不向社会公开或者不按规定程序和时限向社会公开的；
（五）依法应当对违法执业行为的投诉举报事项进行查处而未予查处的；
（六）依法应当行政处罚而不处罚或者违反法定程序处罚的；
（七）依法应当对获得财政投融资项目的非国有企业、国有控股企业违反本规定委托中介业务的行为进行制止和纠正，而未予制止和纠正的；
（八）要求当事人接受指定的中介组织提供服务的；
（九）违法要求中介组织提供无偿服务的；
（十）未按规定与所属中介组织脱钩或者擅自在中介组织兼职的；
（十一）依法应当追究责任的其他情形。
第三十八条 行政机关、国有资产监管机构、事业单位、国有企业和国有控股企业及其工作人员违反本规定第二十四条规定的，监察机关应当依法追究或者责令有关单位依法追究有关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 对经行业行政主管部门依法登记设立的其他中介组织的管理，参照本规定执行。
第四十条 行业行政主管部门应当根据本规定对中介执业人员培训、信用管理等制定具体措施。
第四十一条 本规定自公布之日起施行。